Achat d’un logement neuf ou ancien

Tout déplier 

Avant de vous décider : quelques précautions et vérifications

Lors de vos visites….

N’hésitez pas à visiter plusieurs logements afin de connaître le marché.

  • Faites-vous, si possible, accompagner d’un professionnel pour établir un bilan global du logement et éviter la surprise de travaux imprévus (toiture, installation électrique, mise aux normes…).
  • Assurez-vous auprès du vendeur que le logement est raccordé au réseau public de collecte des eaux usées (tout à l’égout) ou qu’il est équipé d’une installation d’assainissement autonome conforme aux normes.
  • Lorsque vous avez sélectionné un logement, effectuez plusieurs visites à des heures différentes pour mieux juger le quartier, le bruit, l’ensoleillement…

Les documents à demander

Pour un logement en copropriété
  • Les relevés de charges des deux dernières années au moins, ainsi que les derniers procès-verbaux d’assemblée générale pour savoir si des travaux sont envisagés.
  • La fiche synthétique de la copropriété regroupant les informations financières et techniques de la copropriété si elle existe.
  • Le règlement de copropriété remis par le vendeur ou le notaire (il précise, notamment, la répartition des charges et les conditions d’utilisation des parties privatives et communes de l’immeuble).
  • Le carnet d’entretien de l’immeuble.
  • Le diagnostic technique global de l’immeuble s’il existe.

Plus d’informations sur l’achat d’un logement en copropriété

Pour un logement en lotissement
  • Le règlement de lotissement et le cahier des charges, dont vous devrez respecter les dispositions

À la mairie…

  • Informez-vous sur l’évolution prévisible du quartier et de l’environnement (projets de constructions, d’infrastructures ou d’équipements publics) : cela peut avoir un impact sur la valeur future du bien.
  • Renseignez-vous sur les éventuelles contraintes d’urbanisme (limitant les possibilités d’extension d’une maison individuelle par exemple) ou de servitude d’utilité publique (passage d’un réseau en sous-sol) qui pourraient concerner le logement.

Les documents à demander

  • Pour savoir si le logement se trouve dans une zone où le droit de préemption peut s’appliquer :
  • Si vous envisagez des travaux modifiant l’aspect extérieur du logement :
    • un certificat d’urbanisme pré-opérationnel qui indiquera si votre projet est réalisable.
  • Renseignez vous sur les risques naturels (inondations notamment) et technologiques en consultant les plans de prévention des risques existants.

L’avant-contrat : vous vous engagez

Préalablement à la vente, un avant-contrat est généralement signé entre le vendeur et l’acquéreur. Il peut s’agir d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente. Il peut également être envisagé de faire une promesse unilatérale d’achat.

Ne le signez pas tant que vous n’êtes pas vraiment décidé à acheter.

  • Mieux vaut confier la rédaction de l’avant-contrat à un professionnel.
  • Préférez signer un compromis qu’une promesse d’achat. En effet, celle-ci vous engage fermement sans engager le vendeur, tant qu’il n’a pas accepté votre proposition.
  • Si vous signez une promesse d’achat, prévoyez un délai court pour la réponse du vendeur et ne versez aucune somme avant la signature de l’avant-contrat.

Contenu de l’avant-contrat

Quels éléments doivent figurer sur un avant-contrat ?

En plus des éléments d’état civil des parties et de la description détaillée du bien y figurent le prix de vente, les conditions suspensives…

Un délai de 3 mois environ est nécessaire au notaire pour accomplir les formalités liées à la vente. Cette période vous permet de faire le montage financier de votre achat. D’un commun accord entre les parties, le délai peut être allongé pour permettre par exemple la vente d’un bien pour financer ce nouveau projet. Le vendeur peut également souhaiter décaler son départ du logement vendu. 

N’hésitez pas, avec l’accord du vendeur, à faire modifier les clauses qui vous paraissent
défavorables.

  • Faites préciser clairement les conditions dans lesquelles vous pourrez récupérer la somme versée pour la réservation du logement si la vente ne se faisait pas.
  • Vous avez intérêt à demander que soit annexé un plan signé par vous et le vendeur correspondant au relevé exact du logement.
  • Faites mentionner les conséquences d’un constat de présence de termites, d’amiante ou d’exposition au plomb mentionné dans le diagnostic technique : qui effectuera les travaux et comment en sera réparti le coût ?

Versement pour la réservation du logement ou dépôt de garantie

En règle générale, pour réserver le logement, le vendeur demandera une somme, négociable, qui peut représenter 10 % du montant de la vente maximum que vous pourrez verser lors de la signature de l’avant-contrat.

À la signature et pendant le délai de rétractation, aucune somme ne doit être versée au vendeur, sauf si la vente est réalisée par l’intermédiaire d’un professionnel ayant reçu mandat du vendeur.

Délai de rétractation

En tant qu’acquéreur non professionnel, vous pouvez vous rétracter par lettre recommandée avec demande d’avis de réception dans un délai de 10 jours, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée vous notifiant l’avant-contrat, ou de la remise en main propre de l’avant-contrat.

Ne versez aucune somme avant la fin de votre délai de rétractation si vous signez l’avant-contrat directement avec un vendeur non professionnel.

En cas de rétractation au delà du délai de 10 jours et alors que les conditions suspensives sont en cours de réalisation ou réalisées (obtention d’un prêt par exemple), vous perdez les sommes versées pour la réservation du logement.

Le contrat de vente définitif : vous devenez propriétaire

C’est le contrat de vente établi par le notaire par acte authentique. Il est signé par vous, le vendeur, le notaire du vendeur et le vôtre (ou le notaire des deux). À cette date, vous versez le solde du prix du logement ainsi que les frais notariés et les clefs vous sont remises. Le notaire qui a rédigé l’acte en garde un original (la minute) et vous remet une copie authentique qui constitue votre titre de propriété.

  • Assurez-vous qu’entre votre visite et la signature de l’acte, il n’y a pas eu de modification dans le logement et que les équipements prévus existent toujours.
  • Même si cela est prévu dans l’avant-contrat, ne prenez pas possession des lieux et ne commencez pas de travaux avant la signature du contrat de vente.
  • Conservez précieusement la copie authentique de l’acte remise par le notaire.

Exemple

Un acte de vente mentionne une superficie de 100 m2. Prix de vente : 152 449 € :

  • la superficie réelle = 94 m2 : vous êtes en droit de demander une diminution du prix de 6%, soit 9 146,94 €
  • la superficie réelle = 95 m2 : pas de diminution de prix.

La superficie à prendre en compte est celle de la partie privative du lot comprenant les planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.