Achat sur plan

Précautions et vérifications

Ne pas se laisse influencer par la publicité

Le candidat acquéreur doit, le plus souvent, se décider sur la base d’un descriptif après avoir visité éventuellement un logement « modèle » ou « témoin ».

Les documents publicitaires n’ont aucune valeur contractuelle. Il faut se reporter à ce qui figure dans le descriptif annexé au contrat de réservation qui doit obligatoirement préciser notamment:

  • la surface habitable en m²,
  • le nombre de pièces,
  • la nature et la qualité des matériaux,
  • la situation du logement dans l’immeuble ou dans le lotissement,
  • la liste détaillée des équipements collectifs et leurs conditions d’utilisation ; il est important de se renseigner sur leur date d’achèvement.

À défaut de pouvoir visiter le futur logement, le futur acquéreur peut se rendre sur place pour juger la situation des programmes immobiliers, le quartier, les équipements et les transports existants. Il peut également demander à visiter d’autres programmes réalisés par le promoteur.

S’informer sur l’évolution du quartier

Le futur acquéreur peut, auprès de la mairie :

  • consulter le PLU, plan local d’urbanisme ou le POS, plan d’occupation des sols, s’il est toujours en vigueur : il précisera les règles de construction applicables localement ;
  • demander éventuellement, le certificat d’urbanisme: il indique notamment, les dispositions d’urbanisme ainsi que l’état des équipements publics existants ou prévus ;
  • demander si le programme est situé dans une zone couverte par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels (ex : inondations), ou dans une zone de sismicité définies par décret.
    NB : un état des risques naturels et technologiques est annexé au contrat de réservation ou, à défaut de contrat préliminaire, à l’acte authentique.

Comparer les programmes…

… les prix et les prestations de plusieurs promoteurs. Par ailleurs, il ne faut pas négliger la performance énergétique du logement. Le promoteur devra remettre à l’acquéreur un diagnostic de performance énergétique au plus tard au moment de la livraison.

Se renseigner sur le vendeur

Le futur acquéreur doit choisir un professionnel justifiant d’une couverture par une assurance garantissant son activité générale et sa responsabilité en cas de malfaçons.

Le professionnel doit obligatoirement justifier d’une « garantie extrinsèque » d’achèvement, c’est-à-dire la caution d’un organisme extérieur (établissement de crédit ou d’assurance ou organisme de caution) garantissant l’achèvement des travaux à l’acquéreur.

Logement en copropriété ou dans un lotissement

Le futur acquéreur demandera au vendeur ou au notaire le règlement de copropriété ou le cahier des charges et le règlement de lotissement afin notamment de se renseigner sur le montant des charges qui lui incomberont. En effet, il est important de ne pas sous-estimer les charges de copropriété.

Contrat de réservation

Préalablement au contrat de vente définitif, le candidat acquéreur ou « réservataire » signe, un contrat de réservation, généralement sous « seing privé », c’est-à-dire sous sa simple signature et celle du vendeur (le promoteur ou « réservant »). Les parties peuvent également être assistées par leurs notaires. Le contrat de réservation appelé aussi  » contrat préliminaire « , engage le promoteur, si le programme est commencé, à réserver un logement au réservataire. Il détermine d’ores et déjà les conditions dans lesquelles se fera la vente.
Il faut prendre le temps d’examiner son contenu dans le détail, de poser des questions au promoteur ou au notaire. Il ne faut pas hésiter à négocier, le cas échéant, la modification des clauses qui paraissent défavorables.

Contenu du contrat de réservation

Il doit contenir au minimum:

  • la description détaillée du logement : surface habitable en m², nombre de pièces, description des matériaux, situation à l’intérieur de l’immeuble ou du lotissement, la liste des équipements collectifs mis à disposition, une note technique sommaire. Ce descriptif doit être précis
  • le prix prévisionnel de vente du logement et les conditions de révision du prix, le cas échéant
  • la date à laquelle le contrat définitif sera conclu
  • le délai d’exécution des travaux
  • les conditions de renonciation à l’acquisition et de restitution du dépôt de garantie prévues par la loi. Ce sera le cas, si :
    • le contrat de vente définitif n’est pas signé à la date prévue, du fait du vendeur,
    • le prix de vente est supérieur d’au moins 5 % au prix prévisionnel, éventuellement révisé,
    • le logement tel qu’il est décrit dans le contrat de vente ne correspond pas à la description du contrat de réservation et les changements constatés diminuent de 10 % la valeur du logement,
    • l’un des équipements prévus au contrat n’est pas fourni,
    • le montant des prêts que le vendeur s’est engagé à faire obtenir au futur acquéreur est inférieur de 10 % à ce qui était prévu.

Attention : cette clause ne concerne que les prêts que le vendeur s’est engagé à faire obtenir à l’acquéreur. L’acquéreur a intérêt à faire inclure une clause suspensive concernant l’obtention des prêts qu’il a déclaré rechercher personnellement. En règle générale, il a intérêt à faire son affaire de cette recherche.

Dépôt de garantie

À la signature du contrat de réservation, le vendeur peut demander le versement sur un compte spécial, ouvert dans une banque au nom de l’acquéreur, d’un dépôt de garantie. Son montant est limité à 5 % du prix de vente, si le contrat définitif est signé dans un délai d’un an, et 2 % s’il est signé dans un délai d’un à deux ans. Au-delà de deux ans, aucun dépôt de garantie ne peut être légalement demandé.

Avant la signature du contrat de vente définitif, aucune autre somme ne doit être versée au vendeur.

Délai de rétractation

Depuis le 8 août 2015, l’acquéreur dispose d’un délai de rétractation de dix jours (auparavant, le délai était de sept jours).

Le vendeur doit envoyer le contrat de réservation signé, par lettre recommandée ou le remettre par tout moyen présentant des garanties équivalentes.

À compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée notifiant à l’acquéreur le contrat de réservation ou de sa remise, il a un délai de dix jours pour revenir, le cas échéant, sur son engagement.

S’il renonce à acheter le logement, il convient d’informer le vendeur avant l’expiration de ce délai, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout moyen présentant des garanties équivalentes. Le dépôt de garantie doit alors être restitué intégralement, sans retenue ni pénalité

Passé le délai de rétractation, si l’acquéreur renonce à signer le contrat de vente, il perd le dépôt de garantie, sauf dans les cas limitativement prévus par la loi. Dans l’un de ces cas, le dépôt de garantie doit, à sa demande, être intégralement remboursé dans un délai de trois mois.

Contrat de vente

Dès que toutes les conditions de la vente sont réunies, le contrat de vente est signé devant notaire, par acte authentique. Si un contrat de réservation a été signé, il doit être remis au moins un mois avant sa signature à l’acquéreur : ce délai lui permet d’examiner le contrat et ses annexes et de vérifier leur conformité avec le contrat de réservation. Le notaire de l’acquéreur le conseillera utilement lors de cette étape.

Le contrat de vente est signé par l’acquéreur, le vendeur et le notaire.
Si l’acquéreur a demandé à son notaire d’intervenir à l’acte c’est-à-dire de collaborer à sa rédaction avec celui du vendeur, ils le signent tous les deux ; les honoraires dus pour l’acte sont alors partagés entre les deux notaires, sans que cela n’engendre de coût supplémentaire pour l’acquéreur.

Pour connaître le montant estimé des frais liés à la vente : Outil de calcul ANIL « Frais d’acquisition ».


Si préalablement au contrat de vente, l’acquéreur n’a pas signé de contrat de réservation lui donnant la faculté de se rétracter : depuis le 8 août 2015, il dispose avant de signer le contrat de vente d’un délai de réflexion de dix jours (auparavant, le délai était de sept jours) ; le délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le projet d’acte ou de sa remise par tout moyen présentant des garanties équivalentes. Le vendeur ne doit pas, dans ce délai, lui faire signer le contrat de vente et l’acquéreur ne doit verser aucune somme avant son expiration.

Forme du contrat de vente

Le contrat de vente peut prendre la forme :

  • soit d’un contrat de vente en l’état futur d’achèvement : l’acquéreur devient propriétaire du sol et de ce qui est construit à la signature du contrat de vente et de la totalité du logement, au fur et à mesure de son édification. Il faut vérifier qu’une assurance incendie et responsabilité civile a été souscrite par le vendeur; à défaut l’acquéreur souscrira cette assurance à la signature du contrat de vente ;
  • soit d’un contrat de vente à terme (plus rare en pratique) : l’acquéreur ne devient propriétaire qu’à l’achèvement des travaux ; les versements sont déposés sur un compte ouvert dans une banque ou un établissement financier et ne peuvent être utilisés par le vendeur avant la livraison.

Contenu du contrat de vente

Le contrat de vente doit contenir les clauses prévues par la loi:

  • une description détaillée du logement et sa situation exacte dans l’immeuble ou l’ensemble immobilier, conformes à celle du contrat de réservation ; des clauses sont souvent insérées par le vendeur concernant d’éventuelles modifications relatives aux surfaces (tolérance de 5% de surface en moins) et les matériaux ou équipements (prévoyant une marque ou une qualité équivalente à celle indiquée au contrat) ;
  • le délai de livraison : il sera exprimée de préférence en mois ; il faut prévoir des pénalités en cas de retard (NB : des causes légitimes de suspension de délai sont très généralement prévues dans contrat de vente : intempéries, grève générale…);
  • le prix total à payer et les conditions éventuelles de révision du prix ; une pénalité limitée 1 % par mois, à la charge de l’acquéreur, peut être prévue en cas de retard de paiement ;
  • la condition suspensive de l’obtention des prêts sollicités par l’acquéreur : s’ils ne sont obtenus, le contrat de vente peut être annulé.
    L’acquéreur peut faire inclure, toute autre clause suspensive qui lui assurera que la vente se réalisera sous certaines conditions déterminantes pour lui (par exemple sous réserve d’avoir revendu son précédent logement) ;
  • s’il s’agit d’une vente en l’état futur d’achèvement, les garanties d’achèvement des travaux et / ou de remboursement : les justificatifs doivent être remis par le vendeur et concerner le logement objet de la vente; à noter : depuis le 1er janvier 2015 (opérations dont la demande de permis de construire a été déposé à compter du 1er janvier 2015), les garanties extrinsèques (c’est-à-dire la garantie fournie par un organisme extérieur, par exemple un établissement bancaire) sont les seules garanties d’achèvement autorisées ;
  • l’échelonnement des paiements d’après l’avancement des travaux.

Annexes au contrat

En annexe au contrat, doivent notamment figurer :

  • le règlement de copropriété et l’état descriptif de division, si le logement est en copropriété. Il doit être remis avant la signature du contrat pour laisser le temps à l’acquéreur de l’examiner ;
  • le cahier des charges et le règlement de lotissement, si le logement est situé dans un lotissement et s’ils existent;
  • l’attestation de l’assurance dommages-ouvrage souscrite par le vendeur à l’ouverture du chantier ;
  • un plan coté et la notice technique descriptive (ou un devis descriptif) du logement, ainsi que le plan de l’ensemble immobilier.

Une fois le contrat signé

Le notaire qui a rédigé l’acte garde l’original : il remet ultérieurement à l’acquéreur une copie authentique qui constitue votre titre de propriété. Il doit être conservé précieusement, il précise les droits et obligations de l’acquéreur vis-à-vis du vendeur jusqu’à l’achèvement des travaux.

À la fin des travaux, le vendeur va demander à l’acquéreur de procéder à la livraison du logement. Il doit être vigilant et faire une visite attentive du chantier. Si l’acquéreur émet des réserves, le solde du prix sera consigné auprès du notaire ou de tout autre professionnel présentant une garantie financière, choisi par les parties.

Le solde est remis au vendeur à la levée des réserves.

Paiement et avancement des travaux

Les versements ne doivent pas dépasser :

  • 35 % du prix total à l’achèvement des fondations,
  • 70 % à la mise hors d’eau,
  • 95 % à l’achèvement des travaux ;
  • le solde (5 %) est versé à la livraison, sauf si l’acquéreur émet des réserves portant sur des défauts de conformité.

Attention : pour les demandes de permis de construire déposées depuis le 1er janvier 2015, seule une garantie par un organisme tiers peut être constituée ; la garantie dite « intrinsèque » n’est plus possible.

Si le contrat de vente est conclu sous conditions suspensives, aucun versement ne doit être effectué avant la réalisation de ces conditions.

Le vendeur doit joindre à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de l’art. Lorsque le vendeur se charge de la maîtrise d’œuvre, l’attestation est établie par un organisme de contrôle indépendant.

Les sommes payées par l’acquéreur ne peuvent être versées que sur le compte unique propre à l’opération ouvert auprès d’un établissement de crédit.

Avant d’ordonner les paiements, l’acquéreur s’assurera :

  • que les travaux correspondants aux appels de fonds sont effectivement réalisés ;
  • que le montant demandé correspond à l’étape visée dans l’appel de fonds (mise hors d’eau par exemple) et au montant inscrit dans l’acte de vente. En tout état de cause, aucune somme ne doit être versée tant que toutes les conditions suspensives ne sont pas réalisées.

Livraison du logement

Contrôle de l’achèvement des travaux

Une fois le logement achevé, l’acquéreur est convoqué par le vendeur pour la livraison : il constate alors l’achèvement des travaux, leur bonne exécution et leur conformité à ce qui était prévu. Les délais de garantie des vices de construction et des défauts de conformité apparents courent à compter de la livraison.

La réception des travaux a lieu, préalablement à la livraison, entre les entrepreneurs et le vendeur. Il est important de demander au vendeur la communication du ou des procès-verbaux de réception établis par lui avec les différents entrepreneurs. L’acquéreur doit connaître la date exacte de la réception : c’est à partir de cette date que courent les délais des autres garanties (parfait achèvement, biennale et décennale).

Il est fortement conseillé à l’acquéreur de:

  • visiter le logement avec la plus grande attention ;
  • vérifier que les travaux réalisés sont conformes à ceux prévus par les plans, la notice descriptive et le contrat ;
  • contrôler le fonctionnement de tous les équipements (fenêtres, ventilation mécanique, installation de chauffage et production d’eau…) ;
  • faire établir un procès-verbal dans lequel sont mentionnées avec précision les réserves éventuelles, c’est-à-dire les désordres ou défauts de conformité. L’acquéreur conserve un exemplaire daté et signé par le promoteur-vendeur et lui-même.

En cas de réserves

Si l’acquéreur émet des réserves portant sur des défauts de conformité, le solde du prix est consigné par l’acquéreur auprès de la Caisse des Dépôts, du notaire, ou de tout autre professionnel présentant une garantie financière, choisi en accord avec le vendeur.

Le solde est remis au vendeur à la levée de ces réserves.

Délais supplémentaires

L’acquéreur dispose d’un délai d’un mois à compter de la livraison, pour notifier au vendeur par lettre recommandée avec avis de réception les vices et défauts de conformité apparents non mentionnés lors de la livraison. Ils doivent être réparés dans le délai d’un an (à compter du mois suivant la prise de possession ou la réception) ; à défaut d’exécution des travaux, l’acquéreur saisira le tribunal avant l’expiration de ce délai.

Après la réception, l’acquéreur bénéficie de la garantie de parfait achèvement (1 an), de bon fonctionnement (2 ans) et de la garantie décennale (10 ans).

Garanties après la réception

Garanties

Garantie de parfait achèvement

Pendant un an à compter de la date de la réception, l’acquéreur bénéficie d’une garantie de parfait achèvement: le vendeur est tenu pendant un an de réparer tous les désordres (quelles que soient leur nature et leur importance) mentionnés lors de la réception ou durant l’année qui suit.

Garantie d’isolation phonique

Cette garantie relève de la garantie de parfait achèvement, laquelle est due par le vendeur, pendant un délai d’un an à compter de la prise de possession (livraison).

Garantie biennale

Pendant deux ans, à compter de la date de la réception, l’acquéreur bénéficie d’une garantie de bon fonctionnement des éléments d’équipement : Elle concerne tous les éléments d’équipement qui peuvent être enlevés ou remplacés sans détériorer le bâtiment, par exemple, les volets, la robinetterie ou les équipements ménagers.

Garantie décennale

Pendant dix ans, l’acquéreur bénéficie de la garantie décennale qui couvre les dommages compromettant la solidité de l’ouvrage et des éléments d’équipement indissociables ou qui rendent le logement impropre à sa destination.
L’action en garantie décennale se transmet aux acquéreurs successifs, pendant tout le délai de la garantie.

Mise en œuvre des garanties

Dès qu’un désordre survient après la réception des travaux, l’acquéreur doit le signaler sans attendre, par lettre recommandée avec avis de réception au vendeur.
Si la réparation n’intervient pas dans le délai prévu, l’acquéreur doit saisir le juge du tribunal de grande instance avant l’expiration des délais de un, deux, ou dix ans à compter de la réception : à défaut il ne pourra pas bénéficier des garanties correspondantes.

Afin de permettre la réparation plus rapide de ces désordres, l’acquéreur est couvert par des assurances.

Ces assurances sont indispensables et obligatoires.

Le vendeur souscrit l’assurance dommages-ouvrage pour le compte de l’acquéreur ; elle est comprise dans le prix. Le vendeur lui remet l’attestation d’assurance dommages-ouvrage et un exemplaire du contrat d’assurance.

Assurances

Assurance dommages-ouvrage

L’assurance dommages-ouvrage prend effet à l’expiration de la garantie de parfait achèvement, soit un an après la réception.

Elle couvre le paiement des réparations des désordres qui relèvent de la garantie décennale : il s’agit des dommages qui compromettent la solidité du bâtiment ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Ces désordres doivent être déclarés à l’assureur par lettre recommandée avec accusé de réception.

Elle garantit également le paiement des réparations des désordres de nature décennale :

  • survenus avant la réception, lorsque le contrat est résilié car l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations;
  • réservés à la réception et non réparés ;
  • survenus pendant le délai de la garantie de parfait achèvement et non réparés.

Assurance de responsabilité des professionnels

Tous les participants à la construction – entrepreneurs, architectes, constructeurs ou vendeurs – doivent obligatoirement contracter une assurance couvrant la garantie décennale qui est due à l’acquéreur.

Aussi, il convient de leur demander avant l’ouverture du chantier:

  • de justifier qu’ils sont couverts par une assurance spécifique pour les travaux qu’ils réalisent ;
  • s’ils ont souscrit une assurance chantier

Le promoteur est responsable jusqu’à la livraison.

Il convient de vérifier que le professionnel a bien effectué la déclaration d’ouverture de chantier et l’a transmise à l’assureur.

Assurance habitation

Une assurance multirisque habitation doit être souscrite dès la réception ou la livraison du logement. A partir de cette date, le propriétaire acquéreur ou maître de l’ouvrage est en effet responsable des accidents qui peuvent survenir (notamment incendies et dégâts des eaux).

Il ne faut pas hésiter à comparer les prestations et les tarifs proposés avant de choisir un assureur.

En cas de construction d’une maison individuelle, cette assurance doit être souscrite dès que la maison est hors d’eau et hors d’air.