Quels diagnostics ?

Dossier de diagnostic technique

Lors de la promesse de vente, ou, à défaut de promesse, lors de la vente, le vendeur fournit à l’acquéreur un dossier de diagnostic technique qui comprend :

  • les constats ou états relatifs à l’amiante, au plomb, aux termites, aux risques naturels et technologiques, à la performance énergétique et aux installations intérieures de gaz et d’électricité (liste à adapter selon la date de construction et la situation du bien) ;
  • pour la vente d’une maison individuelle : le document relatif à l’installation d’assainissement non collectif ;
  • dans certaines zones: une information sur la présence d’un risque de mérule.

Nota bene : s’agissant de la vente d’un logement en copropriété, la superficie exacte du lot (loi Carrez) doit figurer dans l’avant-contrat et dans l’acte de vente définitif. Le mesurage par un professionnel est recommandé pour éviter tout risque d’erreur.

Si l’un des documents produits lors de la signature de la promesse de vente n’est plus en cours de validité à la date de la signature de l’acte de vente notarié, un nouveau document doit être annexé à ce dernier.

En l’absence de l’un des documents (hors DPE) lors de la signature de l’acte de vente notarié, le vendeur ne peut s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante ; il  demeure alors responsable vis-à-vis de l’acquéreur en cas de découverte du vice. Si le vendeur est un professionnel il ne peut pas s’exonérer.

En l’absence, lors de la signature de l’acte de vente notarié, de l’état des risques naturels, miniers et technologiques, ou à défaut d’information relative aux sinistres survenus, l’acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution de prix de vente avec une restitution partielle à l’acquéreur. Cela permettant de compenser sa perte réelle ou possible.

En revanche, le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative.

Constat de risque d’exposition au plomb

Pour quels immeubles ?

Le constat de risque d’exposition au plomb doit être fourni si le logement est situé dans un immeuble (y compris une maison individuelle) construit avant le 1er janvier 1949, quelle que soit la zone géographique. Il ne porte que sur les parties privatives à usage d’habitation, y compris les éléments extérieurs (volets) d’une maison individuelle. Par ailleurs, les parties communes d’un immeuble, que celui-ci soit en copropriété ou non, doivent également avoir fait l’objet du constat de risque d’exposition au plomb, mais celui-ci n’a pas à être remis à l’acquéreur qui peut toutefois le consulter auprès du syndic.

Quel contenu ?

Le constat de risque d’exposition au plomb présente un repérage des revêtements contenant du plomb : il consiste à mesurer la concentration en plomb de tous les revêtements du bien concerné, afin d’identifier ceux contenant du plomb, qu’ils soient dégradés ou non, à décrire leur état de conservation et à repérer, le cas échéant, les facteurs de dégradations du bâti.

Les résultats du constat de risque d’exposition au plomb doivent permettre de connaître, le cas échéant, le risque immédiat lié à la présence de revêtements dégradés contenant du plomb, mais aussi le risque potentiel lié à la présence de revêtements en bon état contenant du plomb.

Il ne comprend pas l’obligation de rechercher l’existence de canalisations en plomb.
Une notice d’information, qui résume les effets du plomb sur la santé et les précautions à prendre en présence de revêtements contenant du plomb, est annexée au constat de risque d’exposition au plomb.

Quel délai de validité ? Quelles obligations ?

Il doit dater de moins d’un an lors de la signature et être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte de vente notarié.
Toutefois, si le précédent constat de risque d’exposition au plomb est négatif et ne montre pas de danger, il n’est pas nécessaire d’en faire un nouveau. Ce constat devra être joint au dossier de diagnostic technique des futures ventes.

Si le constat de risque d’exposition au plomb est positif, et met en évidence la présence de revêtements contenant du plomb à des concentrations supérieures au seuil limite, le propriétaire doit en informer les occupants et les personnes amenées à faire des travaux dans l’immeuble ou la partie d’immeuble concernée. Il a également l’obligation de réaliser les travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb, tout en garantissant la sécurité des occupants.
Si le vendeur n’a pas retiré les sources de contaminations, l’acquéreur d’un bien contaminé au plomb devra procéder à ces travaux après la vente.

État mentionnant la présence ou l’absence d’amiante

Pour quels immeubles ?

Si le logement est situé dans un immeuble (maison individuelle ou immeuble collectif), dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, un état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits de construction contenant de l’amiante, doit être fournit par le vendeur. Il doit le faire réaliser au plus tard à la date de la promesse de vente à laquelle il est annexé, ou à défaut d’avant contrat, à l’acte de vente notarié. À défaut, et en présence d’amiante la responsabilité du vendeur pour vices cachés peut alors être engagée, même en présence d’une clause d’exonération. De plus, l’absence de fourniture de l’état relatif à l’amiante est sanctionnée par une amende de 5ème classe de 1 500 € au plus.

Quel contenu ?

Pour les parties privatives et les maisons individuelles, l’état est établi sur la base du rapport de repérage des matériaux et produits contenant de l’amiante des listes A et B [Liste A (flocages / calorifugeages / faux plafonds) et liste B (parois verticales intérieures / planchers et plafonds / conduits, canalisations et équipements intérieurs / éléments extérieurs)].

Lorsqu’il s’agit d’un immeuble collectif d’habitation, il est établi sur la base du rapport de repérage précité relatif aux parties privatives, auquel s’ajoute la fiche récapitulative relative aux parties communes si le dossier technique amiante (DTA) existe (document à réclamer au syndic de copropriété).

Quel délai de validité ?

La durée de validité de l’état mentionnant l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante est illimitée.
Dès lors que la présence d’amiante est détectée, le rapport du diagnostiqueur préconise :

  • soit une évaluation périodique de l’état de conservation des matériaux et produits contenant de l’amiante (dans les 3 ans maximum) ;
  • soit une mesure d’empoussièrement dans l’atmosphère (dans les 3 mois) ;
  • soit des travaux de confinement ou de retrait de l’amiante. Le préfet en est alors informé.
  • L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante ne peut être réalisé que par un diagnostiqueur certifié « Cofrac » (Comité français d’accréditation).

État relatif à la présence de termites

Pour quels immeubles ?

En cas de vente d’un immeuble bâti (maison individuelle ou immeuble collectif) dans l’une des zones géographiques ayant fait l’objet d’un arrêté préfectoral (dans de nombreux départements), un état relatif aux termites (auparavant appelé « état parasitaire ») doit être annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte de vente notarié. Etabli par un expert, ce document doit dater de moins de six mois à la date de la promesse de vente et de la signature de l’acte notarié.

Pour savoir si le logement se situe dans une zone contaminée ou à risque qui a fait l’objet d’un arrêté préfectoral : consultez l’ADIL, la DDT(M), la préfecture, la mairie ou le site internet du département. Vous pouvez également effectuer une recherche par commune sur le site de l’Observatoire national sur les termites.

Quel contenu ? Quelles obligations ?

L’état relatif à la présence de termites doit identifier l’immeuble concerné, indiquer les parties visitées et celles n’ayant pu être visitées, les éléments infestés ou ayant été infestés par la présence de termites et ceux qui ne le sont pas. Lorsque les locaux faisant l’objet de la vente sont situés dans un immeuble en copropriété, l’état relatif à la présence de termites porte exclusivement sur la partie privative du lot.

En cas de présence de termites, le propriétaire ou l’occupant doit faire une déclaration à la mairie dans le mois suivant leur découverte. Lorsque les termites sont présents dans les parties communes d’un immeuble en copropriété, cette déclaration incombe au syndicat des copropriétaires.

Quelles précautions ?

En cas d’état faisant apparaître la présence de termites, l’acquéreur peut, dans l’avant-contrat, convenir avec le vendeur :

  • soit d’une baisse du prix du logement, en fonction du coût du traitement et des réparations éventuelles après évaluation ;
  • soit de la réalisation des travaux par le vendeur. La garantie de l’entreprise qui effectue le traitement sera transmise à l’acquéreur.

Si l’acquéreur est sûr de vouloir renoncer à l’achat du logement dans le cas où le bien nécessiterait des travaux d’éradication, il peut prévoir une condition  suspensive dans l’avant-contrat, précisant qu’il s’engage à signer l’acte de vente définitif que dans la mesure où l’état ne révèle pas la présence de termites.

Concernant les autres insectes xylophages (capricornes), il n’y a pas d’obligation incombant au vendeur de constater leur présence.

Cependant, en pratique, il est préférable de se renseigner sur le bien vendu. L’agent immobilier qui interviendrait dans la transaction  peut ne pas être tenu pour responsable au titre de son obligation de conseil, lorsque les désordres n’étaient pas apparents au moment de la vente, à moins qu’il ne soit prouvé qu’il avait connaissance de la présence des parasites.

État de l’installation intérieure de gaz

Pour quels immeubles ?

Lorsque l’installation intérieure de gaz du logement a été réalisée depuis plus de 15 ans, le vendeur doit fournir un état de l’installation intérieure de gaz.
Il est demandé pour la maison ou les parties privatives à usage d’habitation d’immeuble et leurs dépendances, selon un modèle réglementé. Il doit dater de moins de 3 ans.

Quel contenu ?

Il permet d’évaluer les risques pouvant compromettre la sécurité des personnes et doit contenir :

  • la description de l’état des appareils fixes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire ou mettant en œuvre un moteur thermique, alimentés par le gaz ;
  • l’état des tuyauteries fixes d’alimentation en gaz et leurs accessoires ;
  • l’aménagement des locaux où fonctionnent les appareils à gaz, permettant l’aération de ces locaux et l’évacuation des produits de combustion.

Il est réalisé sans démontage d’éléments des installations.

Le certificat de conformité aux règles techniques et de sécurité délivré par l’installateur et validé par un organisme agréé établi à la suite de travaux de modification de l’installation peut également tenir lieu d’état de l’installation intérieure de gaz. Il doit être établi depuis moins de trois ans à la date de signature.

État de l’installation intérieure d’électricité

Pour quels immeubles ?

Le vendeur d’un bien à usage d’habitation doit fournir un diagnostic électricité lorsque l’installation intérieure d’électricité du logement a été réalisée depuis plus de 15 ans. 

Quel contenu ?

Le diagnostic a une durée de validité de 3 ans. Il est obligatoirement réalisé par un professionnel habilité. L’attestation de conformité délivrée par l’installateur peut faire office de diagnostic s’il a été établi depuis moins de 3 ans.

L’état de l’installation intérieure d’électricité est destiné à évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes. Si le bien vendu est un lot de copropriété, il est réalisé dans les parties privatives.

L’état de l’installation intérieure d’électricité est réalisé en aval de l’appareil général de commande et de protection de l’installation électrique propre à chaque logement, jusqu’aux bornes d’alimentation ou jusqu’aux socles des prises de courant. Il porte également sur l’adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau et sur les conditions de leur installation au regard des exigences de sécurité. Enfin, il identifie les matériels électriques inadaptés à l’usage ou présentant des risques de contacts directs avec des éléments sous tension et les conducteurs non protégés mécaniquement.

État des risques naturels et technologiques

Dans les zones à risques naturels ou technologiques, le vendeur doit informer l’acquéreur de la situation de l’immeuble.

Pour quels immeubles ?

Dans certaines zones présentant des risques, une information spécifique doit être transmise à l’acquéreur. Les zones concernées sont :

  • zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles (ex : inondations), prescrit ou approuvé ;
  • zones de sismicité définies par décret ;
  • zones à risques délimitées par les plans de prévention des risques  miniers (PPRM) approuvés ou rendus opposables immédiatement ;
  • zones à potentiel radon significatif ;
  • secteur d’information sur les sols.

Les immeubles concernés sont bâtis (maison, immeuble collectif) ou non bâtis (terrain), quelle que soit leurs destinations,
Le formulaire d’ »état des risques et pollutions » doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte de vente notarié. Le formulaire doit également être transmis lors de ventes d’immeuble à construire.
Les contrats de construction d’une maison sans fourniture de terrain ne sont pas concernés.

Pour savoir si le logement est situé dans une telle zone, il convient de se renseigner à la mairie ou à la préfecture du département du lieu où se situe l’immeuble ou le terrain, ou sur le site internet du ministère.

Quel contenu ?

« L état des risques et pollution » mentionne les risques naturels, miniers, technologiques, sismiques, de pollution des sols ou radon auxquels est exposé le bien à vendre (immeuble collectif, maison ou terrain) ; il est accompagné des extraits de documents permettant de localiser l’immeuble au regard des risques encourus (documents graphiques, note de présentation du plan de prévention des risques naturels ou technologiques ou sismiques, documents permettant une délimitation et une qualification des phénomènes).

Quel délai de validité ? Quelles obligations ?

Le formulaire doit être établi moins de 6 mois avant la date de la promesse de vente ou de l’acte réalisant ou constatant la vente (compromis de vente ou acte de vente notarié). Le formulaire type « état des risques et pollutione » est disponible en préfecture, sous-préfecture et en mairie, ainsi que sur le site internet du ministère chargé de la prévention des risques majeurs. Il est établi par le vendeur et à partir des informations fournies par le préfet, consultables en mairie ou préfecture (le cas échéant, frais de reproduction et d’expédition des informations à la charge du vendeur). Le vendeur est responsable du contenu de cet état ; il peut se faire assister pour le dresser par tout professionnel de son choix.

Le formulaire est donc valable pour une durée de six mois. Toutefois, si après la promesse de vente, la situation de la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble change, il est nécessaire de remplir un nouveau formulaire d’état des risques et pollution.

Deux cas de figures peuvent ainsi se présenter :

  • si, après la promesse de vente, la parcelle sur laquelle est implanté l’immeuble est inscrite dans une des zones à risque ;
  • si, après la promesse de vente, l’arrêté préfectoral fixant la liste des communes situées en zones à risques fait l’objet d’une mise à jour.

Par exemple : la mise en place du zonage radon à partir du 1er juillet 2018 implique que le vendeur d’un bien situé en zone à potentiel radon significatif produise le nouvel « état des risques et pollutions » avant la signature de l’acte authentique, bien que l’ancien formulaire (ESRIS) ait été fourni lors de la promesse de vente.
 
Si le vendeur néglige son obligation de fourniture d’un état des risque naturel et technologique dans une zone concernée, l’acquéreur peut demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix.

Quelle que soit la zone géographique, en plus de l’état des risques et pollution, le vendeur doit informer l’acquéreur par écrit des sinistres dont il a connaissance, qui ont affecté l’immeuble bâti (immeuble collectif ou maison) et donné lieu à une indemnisation au titre d’une catastrophe naturelle ou technologique depuis 1982. Cette information doit être mentionnée dans l’acte authentique.

Diagnostic de performance énergétique

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est un document qui renseigne sur la quantité d’énergie consommée par un bâtiment (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement) et évalue sa performance énergétique, ainsi que l’impact de sa consommation d’énergie sur les émissions de gaz à effet de serre.

Pour quels immeubles ?

Ce diagnostic concerne les bâtiments ou parties de bâtiment clos et couverts, maison individuelle ou immeuble collectif.

Ne sont toutefois pas concernés, notamment :

  • les constructions provisoires prévues pour une durée d’utilisation n’excédant pas deux ans et les bâtiments indépendants (maison par exemple) dont la surface de plancher est inférieure à 50 m² ;
  • les monuments historiques classés ou inscrits à l’inventaire en application du code du patrimoine ;
  • les bâtiments sans système de chauffage ou dotés comme seul système de chauffage de cheminées à foyer ouvert et ne disposant pas de système de climatisation.
  • les résidences destinées à être utilisées moins de quatre mois par an.

Quel délai de validité ? Quelles obligations ?

L’obligation de fournir un diagnostic de performance énergétique s’applique :

  • aux ventes de bâtiments existants, depuis le 1er novembre 2006 : il doit être annexé à tout avant-contrat ou, à défaut d’avant-contrat, à l’acte authentique. En cas de vente, le propriétaire tient le diagnostic à la disposition de tout candidat acquéreur, dès la mise en vente du logement.
  • aux constructions neuves dont le permis est déposé postérieurement au 30 juin 2007.

En cas de construction d’une maison ou d’extension d’un bâtiment, c’est au maître d’ouvrage (le particulier) de faire réaliser le diagnostic de performance énergétique au plus tard au moment de la réception.

En cas d’acquisition d’une maison ou d’un logement neuf (vente d’immeuble à construire, vente en l’état futur d’achèvement notamment), le promoteur remet le diagnostic à l’acquéreur au plus tard au moment de la livraison. De ce fait, le diagnostic n’est pas nécessairement annexé à l’acte authentique.

Le diagnostic de performance énergétique est valable 10 ans (décret du 13.4.11).

Le diagnostic de performance énergétique n’a qu’une valeur informative : l’acquéreur ne peut se prévaloir des informations contenues dans ce diagnostic à l’encontre du vendeur.

Le classement du logement au regard de la performance énergétique (classement de A à G sur l’étiquette énergie reproduite dans le DPE) doit figurer dans toutes les annonces de mise en vente, qu’elles émanent de particuliers ou de professionnels, par voie de presse, internet ou qu’elles soient apposées en vitrine (loi du 12.7.10 et décret du 28.12.10).

En revanche, cette obligation d’affichage du classement énergétique ne s’applique pas en cas de vente d’immeuble à construire (vente en l’état futur d’achèvement notamment), ni aux transactions dans les départements d’outre-mer, le DPE n’y étant pas à l’heure actuelle obligatoire.

Quel contenu ?

Le diagnostic de performance énergétique est destiné à comparer et estimer la performance énergétique du logement.

Il comprend les caractéristiques du bâtiment, et un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d’eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation, ainsi que les conditions de leur utilisation et de leur gestion.

Il indique suivant les cas, soit la quantité annuelle d’énergie effectivement consommée (sur la base de relevés de consommations d’énergie), soit la quantité annuelle d’énergie estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou du logement.

Deux étiquettes classent le logement (ou le bâtiment) sur une grille d’évaluation : l’une en fonction de son niveau de consommation d’énergie primaire (étiquette énergie), l’autre en fonction de l’impact de cette consommation sur les émissions de gaz à effet de serre (étiquette climat).

Le diagnostic est accompagné de recommandations destinées à inciter le propriétaire à améliorer cette performance. Sur la base de ces recommandations, l’occupant du logement peut souhaiter effectuer dans le logement des travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique.

Le diagnostic de performance énergétique est établi conformément à un modèle type, suivant une méthode qui varie en fonction de l’usage du bâtiment (habitation ou tertiaire).

Son contenu diffère en fonction de l’âge du bâtiment (achevé avant ou après le 1er janvier 1948) ; de ses caractéristiques (maison individuelle, ou appartement dans un immeuble collectif  avec installation de chauffage et de production d’eau chaude individuelle ou collective) ; du fait qu’il appartient à un seul propriétaire ou à plusieurs (immeuble en copropriété, par exemple) et de l’existence ou non d’un diagnostic de performance énergétique réalisé pour l’ensemble de l’immeuble.

Immeuble équipé d’une installation collective : DPE ou audit ?

Lorsque le logement est situé dans un immeuble collectif qui n’est pas la propriété d’une personne unique (copropriété ou société par exemple) et qui bénéficie d’un dispositif collectif de chauffage, de climatisation ou de production d’eau chaude, le vendeur comme le propriétaire bailleur peut, à ses frais, obtenir du syndic de copropriété les informations utiles pour l’établissement du diagnostic. Il s’agit de la quantité annuelle d’énergie consommée pour ce bâtiment ou cette partie de bâtiment par le dispositif collectif, du calcul ou des modalités ayant conduit à la détermination de cette quantité et d’une description du dispositif collectif et de son mode de gestion.
Depuis le 1er janvier 2017, dans les immeubles équipés d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement, le propriétaire (le syndicat des copropriétaires, le cas échéant) doit réaliser un diagnostic de performance énergétique. Toutefois si l’immeuble à usage principal d’habitation comprend 50 lots ou plus (appartements, caves, chambres de services, parkings…) et a fait l’objet d’une demande de permis de construire avant le 1er juin 2001, le DPE sera remplacé par un audit énergétique (décret du 27.1.12)

Qui réalise le DPE ?

Pour être autorisé à délivrer un DPE, le professionnel doit nécessairement être certifié. Un annuaire regroupe la liste de toutes les personnes titulaires d’une certification en cours de validité : consulter l’annuaire des diagnostiqueurs certifiés.

Attention : le DPE réglementaire (dans le cadre d’une vente ou d’une location) n’est pas éligible au Crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE).
Toutefois, dans le cas où il est facultatif, l’audit énergétique peut être éligible au crédit d’impôt pour la transition énergétique.

Information sur la présence d’un risque de mérules

Quelles obligations ?

Les mérules sont des champignons lignivores nocifs et destructeurs pour les constructions. Ils s’attaquent aux bois, notamment aux charpentes et boiseries des maisons humides et mal aérées. Ils apparaissent bien souvent à la suite de défauts d’entretien, de dégâts des eaux ou d’erreurs de conception lors de réhabilitations. Ce champignon se niche souvent derrière un doublage, d’où sa détection tardive.

Lorsque des foyers de mérule ont identifiés, un arrêté préfectoral délimite les zones de présence d’un risque de mérule. Dans ces zones, la vente d’un immeuble bâti nécessite l’information de l’acheteur de ce risque.

Cette information est annexée à la promesse de vente ou s’il n’en a pas été fait, à l’acte de vente notarié. En dehors des situations de vente, l’occupant de l’immeuble ou le propriétaire doit, dès qu’il a connaissance de la présence de mérule dans un immeuble, la signaler à sa mairie. Lorsque la mérule est présente dans les parties communes d’un immeuble en copropriété, la déclaration doit être réalisée par le syndicat des copropriétaires. Cette information n’a pas de limite de validité.

Dans le cas où cette information n’est pas fournie, l’acquéreur ne peut pas demander au juge la résolution du contrat ou une diminution du prix.

Document relatif à l’installation d’assainissement non collectif

Pour quels immeubles ? Quel contenu ?

Lorsqu’un immeuble d’habitation (maison ou immeuble collectif) n’est pas raccordé au réseau public de collecte des eaux usées (anciennement « tout à l’égout »), soit parce que celui-ci n’existe pas encore, soit parce que le raccordement ne peut se faire pour des raisons techniques, l’immeuble doit être équipé d’une installation d’assainissement non collectif (autonome). La commune ou l’établissement public en charge de l’assainissement contrôle l’installation et délivre au propriétaire un diagnostic d’assainissement non collectif. Dans le cas où l’installation n’est pas sûre pour la santé ou l’environnement, ce document indique les travaux à réaliser pour sa mise en conformité.

Quelles obligations ? Quel délai de validité ?

Ce document, établi par la commune à l’issue du contrôle de l’installation, doit être annexé à toute promesse de vente, ou à défaut, à l’acte de vente notarié. C’est le rapport de visite du service communal en charge du service public d’assainissement non collectif (SPANC) qui fait état de diagnostic d’assainissement non collectif. Le document doit être intégré au dossier de diagnostic technique. Il doit dater de moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente. S’il est daté de plus de trois ans ou n’a pas été réalisé, sa réalisation est à la charge du vendeur.
En cas de non-conformité de l’installation d’assainissement non collectif lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’acquéreur doit faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente. S’il ne réalise pas les travaux prescrits dans un délai de trois ans, l’acquéreur encourt une amende.