Gestion de la location

Vous recherchez vous-même votre locataire

Dossier du candidat locataire

En préalable à la signature du bail, vous pouvez demander au candidat locataire et à sa caution des documents, qui vous informeront notamment de leurs niveaux de ressources. La liste des documents exigibles est fixée par la réglementation (décret du 5.11.15).

Consulter

Garanties

Vous pouvez vous assurer contre les impayés de loyers ou, à défaut, demander à votre locataire la caution d’un tiers, notamment la garantie Visale, en garantie du paiement de ses loyers ; vous ne pouvez pas cumuler les deux (sauf si le locataire est étudiant ou apprenti).

Dépôt de garantie

Vous pouvez demander un dépôt de garantie (sauf si le loyer est payable d’avance, par périodes de trois mois au moins). Il garantit le respect des obligations du locataire, par exemple, le paiement des réparations locatives. Son montant est limité à un mois de loyer hors charges (deux mois en location meublée). Il ne produit pas d’intérêt au profit du locataire et n’est pas révisable pendant la durée du bail.

État des lieux

Lors de la remise des clés, vous effectuez un état des lieux avec le locataire : vous notez par écrit dans un document signé par vous-même et le locataire, l’état précis du logement et de ses équipements. A défaut d’accord, vous-même ou le locataire pourrez demander à un huissier de l’établir ; les frais seront alors partagés par moitié entre vous et le locataire.

Vous passez par l’intermédiaire d’un professionnel

En règle générale, le professionnel (agent immobilier, notaire, par exemple) effectue les démarches pour trouver un locataire (par voie de publicité ou d’affichage dans ses locaux, notamment) et se charge de la rédaction du bail. L’agent immobilier peut vous représenter pour établir l’état des lieux.

Si vous louez par l’intermédiaire d’un agent immobilier, sachez que la profession est réglementée :

  • l’agent immobilier doit détenir une carte professionnelle « transactions », délivrée par la chambre de commerce et de l’industrie (CCI) ; son numéro doit être affiché dans l’agence ;
  • il doit souscrire une assurance garantissant sa responsabilité professionnelle : le nom et l’adresse de l’organisme garant doivent figurer sur ses documents ;
  • il doit également disposer d’une garantie financière souscrite auprès d’une banque ou d’une organisation professionnelle.

Ces vérifications accomplies, vous rédigez un mandat écrit dans lequel vous définissez précisément la mission que vous confiez à l’agent immobilier et vous convenez du montant de ses honoraires de négociation : ils sont libres, mais doivent être affichés dans l’agence.

L’agent immobilier peut vous demander, en plus de ses honoraires de négociation, des frais pour la rédaction du bail et  l’état des lieux.

Si vous louez par l’intermédiaire d’un notaire, sa rémunération, ainsi que le montant des frais de rédaction du contrat de location, sont réglementés. 

La gestion du logement

Une fois le logement loué, vous pouvez en assurer la gestion vous-même ou la confier à un professionnel.

Quelle que soit la solution que vous adoptez, la gestion courante d’un logement mis en location, comporte principalement :

  • Les réparations autres que celles qui incombent au locataire, mais également celles dues à la vétusté. Les menues réparations et réparations d’entretien courant sont du ressort du locataire.
  • La perception du loyer et des charges, les actions de relance auprès du locataire en cas d’impayés.
  • La transmission gratuite d’une quittance à la demande du locataire, en contrepartie du paiement de son loyer.
  • La déclaration de vos revenus fonciers tirés de la location (dans votre déclaration de revenus).
  • Les formalités pour signaler tout changement de locataire au service des impôts, sous peine d’être tenu responsable du paiement de la taxe d’habitation.
  • Si vous confiez la gestion du logement à un professionnel (administrateur de biens titulaire de la carte  » gestion immobilière « , agent immobilier cumulant les cartes  » gestion et transaction immobilière  » ou géomètre-expert autorisé à exercer cette activité), il pourra se charger de tout ou partie de cette mission.
    Le mandat que vous signerez avec lui précisera l’étendue de ses pouvoirs pour gérer la location.
    En contrepartie, il vous demandera une rémunération que vous négocierez avec lui et dont vous préciserez le montant dans le mandat.
    L’administrateur ne peut ni intenter une action en justice en votre nom, ni vous représenter. Il est responsable de toute faute commise dans l’exécution de son mandat.

Les garanties pour louer un logement

Afin de sécuriser le paiement des loyers, vous pouvez :

  • soit demander un cautionnement, notamment la garantie Visale,
  • soit souscrire une assurance « loyers impayés »

Location à un organisme ou une association d’aide aux personnes en difficultés

Vous pouvez aussi faire le choix de louer votre logement à un organisme ou une association qui le sous louera à des personnes en difficultés: il peut s’agir d’une association habilitée ou d’un organisme de logement social qui se chargera de trouver des sous-locataires et de gérer la sous-location. En contrepartie d’un engagement minimum sur la durée et le montant du loyer notamment, vous pouvez obtenir des avantages fiscaux et une aide de l’Anah en cas de travaux.