Location meublée

Les logements loués meublés à titre de résidence principale sont réglementés par la loi du 6 juillet 1989.

Depuis le 27 mars 2014 (loi ALUR), la règlementation applicable aux locations meublées à titre de résidence principale est alignée sur celle de la location vide.

Définition et régime fiscal

Le logement meublé est défini comme le logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante.

Il doit comporter les éléments de mobilier suivants :

  • literie comprenant couette ou couverture ;
  • dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher ;
  • plaques de cuisson ;
  • four ou four à micro-ondes ;
  • réfrigérateur et congélateur ou, au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment permettant de disposer d’une température inférieure ou égale à -6° C ;
  • vaisselle nécessaire à la prise des repas ;
  • ustensiles de cuisine ;
  • table et sièges ;
  • étagères de rangement ;
  • luminaires ;
  • matériel d’entretien ménager adapté aux caractéristiques du logement.

La fiscalité de la location meublée

La location meublée d’une chambre ou d’un logement est soumise au régime des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC) :

  • jusqu’à 70 000 € de revenus locatifs par an, le régime dit « micro BIC » ou « micro-entreprise » s’applique. Le revenu net imposable est calculé après déduction d’un abattement forfaitaire de 50 %. Le propriétaire peut toutefois choisir le régime réel si les charges déductibles sont supérieures à l’abattement forfaitaire. Cette option est irrévocable pendant trois ans et renouvelable tacitement par année ;
  • au-delà de 70 000 € de revenus locatifs par an, le régime réel s’applique. Le revenu net imposable est calculé après déduction des charges.

Exonérations pour les locations meublées situées dans l’habitation principale du bailleur

Sont concernées par cette exonération, les personnes qui louent ou sous-louent une partie de leur habitation principale dès lors que trois conditions sont remplies : 

  • la pièce louée ou sous-louée doit être la résidence principale du bailleur,
  • la pièce louée ou sous-louée doit constituer pour le (sous)locataire en meublé sa résidence principale, ou sa résidence temporaire à condition qu’il justifie d’un emploi à caractère saisonnier ;
  • le prix de location doit demeurer fixé dans des limites raisonnables (pour 2019 : 187 €/m²/an  en Ile-de France, et 138 €/m²/an dans les autres régions). Seule la surface de la pièce louée est à prendre en compte (et non les « parties communes »).

Exemple : chambre de 18 m² louée à Paris : le loyer mensuel hors charges ne doit pas dépasser (187 X 18) / 12 = 280,5 €

Précisions

  • Si le montant du loyer dépasse ce plafond, l’intégralité des revenus locatifs seront à déclarer au titre des BIC ;
  • si la pièce louée ne constitue pas la résidence principale du locataire, elle sera soumise au régime fiscal applicable aux chambres d’hôtes (le loyer annuel ne doit pas excéder 760 € pour bénéficier de l’exonération).

Tableau comparatif

CaractéristiquesBail meublé ordinaire
(loi du 6.7.89)
Bail mobilité
(loi du 6.7.89)
Location meublée saisonnière
Durée du bail1 an + tacite reconduction / 9 mois sans tacite reconduction (étudiant)De 1 mois à 10 mois maximum sans tacite reconduction ni renouvellementDurée déterminée contractuellement (location de courte durée)
Locataires éligiblesToute personne en capacité de contracter
(constitue la résidence principale du locataire)
Étudiant, apprenti, stagiaire, service civique et personne en mutation professionnelle ou en mission temporaire (constitue sa résidence principale ou secondaire)Toute personne en capacité de contracter (personne de passage et ne constitue pas sa résidence principale)
Dépôt de garantie2 moisAucunLibre
Résiliation du contrat par le locatairePossible avec un préavis de 1 moisPossible avec un préavis de 1 moisImpossible sauf motif légitime (faute du bailleur) ou clause du bail
Résiliation du contrat par le bailleurPossible avec un préavis de 3 mois pour reprendre ou vendre à l’échéance du bail ou pour motif légitime (faute du locataire)Possible avec un motif légitime (faute du locataire)Possible avec un motif légitime (faute du locataire)
Charges locativesRéel ou provisions ou forfaitForfaitForfait
Déclaration ou autorisation administrativeNonNonOui (dans les communes qui le mettent en place)
Encadrement de l’évolution des loyersOui en zones tenduesOui en zones tenduesNon
Droit aux aides au logement (sous conditions)OuiOui (si résidence principale)Non