Syndicat de copropriétaires et conseil syndical

Le syndicat de copropriétaires

Il est constitué de l’ensemble des copropriétaires sans exception. 

Le syndicat de copropriétaires est propriétaire des parties communes et des équipements communs. Il administre les parties communes et assure la conservation de l’immeuble et la défense des intérêts collectifs des copropriétaires. Doté d’une personnalité juridique, le syndicat a des droits et obligations : il peut voir sa responsabilité engagée.

Le syndicat se réunit en assemblée générale, au moins une fois par an. Tous les copropriétaires y sont convoqués. Au cours de celle-ci, les copropriétaires se prononcent sur tous les points mis à l’ordre de jour de l’assemblée générale (approbation du budget de l’année écoulé et de l’année à venir, nomination du syndic, réalisation du remplacement de la chaudière par exemple). Ils peuvent se prononcer « pour », « contre » ou s’abstenir de voter.  

Il est indispensable et dans l’intérêt de chaque copropriétaire, de participer à l’assemblée générale. 

Lorsque la copropriété est composée de plusieurs bâtiments, les copropriétaires peuvent décider la création d’un syndicat secondaire qui gère un bâtiment déterminé au sein du syndicat principal. 

Les actions en justice du syndicat de copropriétaires s’exerce par l’intermédiaire du syndic de copropriété.

Le conseil syndical

Le conseil syndical est un organe essentiel de la copropriété. Il assiste le syndic et contrôle sa gestion.

Toute copropriété a, en principe, un conseil syndical. Toutefois,  l’assemblée peut par un vote soumis à la double majorité (majorité des voix de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix/loi du 10.7.65 : art 26) décider de ne pas en instituer.

Sa composition

Il est composé de copropriétaires élus par l’assemblée générale.
Peuvent être membres du conseil syndical :

  • les copropriétaires,
  • les conjoints, ou partenaires liés par un Pacs,  
  • représentants légaux  des copropriétaires (parent, association),
  • les usufruitiers (personne bénéficiant de l’usage du bien et du droit d’en percevoir les loyers),
  • les bénéficiaires d’un contrat de location-accession ou d’une vente à terme.

En revanche, ne peuvent pas être membres :

  • le syndic, son conjoint, son partenaire lié par un Pacs,
  • les membres de la famille du syndic,
  • les salariés, associés ou futurs associés du syndic.

Sa désignation

L’assemblée générale désigne les membres du conseil syndical à la majorité absolue (majorité des voix de tous les copropriétaires/loi du 10.7.65 : art. 25). Si cette majorité n’est pas atteinte, le vote pourra, sous certaines conditions, avoir lieu à la majorité simple (majorité des voix des  copropriétaires présents ou représentés / loi du 10.6.65 : art. 25-1).
En l’absence de candidatures ou de majorité, l’impossibilité de créer un conseil syndical est constatée dans le procès-verbal de l’assemblée générale qui doit être notifié par le syndic à tous les copropriétaires dans le délai d’un mois. À l’issue, ces derniers peuvent choisir :

  • de ne pas instituer de conseil syndical (vote à la majorité absolue), 
    ou
  • d’obtenir la désignation des membres du conseil syndical par une décision de justice ; le juge peut également constater l’impossibilité d’instituer un conseil syndical.

Son fonctionnement

C’est le règlement de copropriété ou, à défaut, l’assemblée générale, qui fixe l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical, à la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés/loi du 10.6.65 : art. 24).
Le conseil syndical désigne son président qui peut, en cas d’empêchement du syndic, à convoquer l’assemblée générale.
Les fonctions de président et des membres du conseil syndical ne sont pas rémunérées.

La durée des fonctions de ses membres

Les membres du conseil syndical sont élus pour une durée de trois ans maximum,  renouvelable. Une durée plus courte peut être décidée par le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale.

Son rôle

Le conseil syndical a principalement un rôle d’assistance et de contrôle. Dans certains cas, il peut se voir confier d’autres missions.
À cet effet, il peut prendre conseil auprès de toute personne de son choix et demander un avis technique à un professionnel.

L’assistance et le contrôle du syndic

Le conseil syndical contrôle la gestion du syndic, notamment :

  • la comptabilité du syndicat, 
  • la répartition des dépenses,
  • les conditions dans lesquelles sont passées et exécutées les marchés et contrats,
  • l’élaboration du budget prévisionnel dont il suit l’exécution.

À ce titre, la copie des relevés du compte ou du sous-compte bancaire de la copropriété est mis à disposition du conseil syndical.
Il peut également prendre connaissance de toutes pièces ou documents se rapportant à la gestion administrative de la copropriété. Par exemple, il examine les contrats d’entretien ou les pièces justificatives des charges de l’immeuble. Après en avoir avisé le syndic, le conseil syndical peut également obtenir une copie de ces documents.

La communication d’avis

Le conseil syndical donne son avis au syndic ou à l’assemblée générale sur toutes les questions concernant le syndicat pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même.
Le conseil syndical doit obligatoirement être consulté par le syndic :

  • avant le vote de travaux, le conseil syndical doit obligatoirement être consulté par le syndic, dès lors qu’il passe un marché ou un contrat (ascenseur, chauffage…) dont le montant dépasse une somme fixée par l’assemblée générale. L’avis écrit du conseil syndical est notifié aux copropriétaires en même temps que la convocation ;
  • en cas de travaux urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble et impliquant le versement d’un acompte ; le syndic a la possibilité de réclamer aux copropriétaires une provision après avoir consulté le conseil syndical (en pratique, cette décision rendue nécessaire uniquement par l’urgence, doit être exceptionnelle) ;
  • pour désigner un nouveau syndic : tous les trois ans, il peut donner son avis à l’assemblée générale lorsqu’elle doit désigner un syndic. Pour cela, il doit procéder au préalable à une mise en concurrence des projets de contrats de syndic, s’il n’a pas été dispensé de cette mission par l’assemblée générale précédente de cette mission. L’avis du conseil est ensuite joint à la convocation à l’assemblée générale.

Les autres missions

Le conseil syndical peut également  se voir confier des missions ou délégations par l’assemblée générale pour une durée déterminée. Lorsqu’il est autorisé à décider de dépenses, la délégation en détermine l’objet et en fixe le montant maximum. 
En cas de carence du syndic, le président du conseil syndical a le pouvoir de convoquer l’assemblée générale.

La responsabilité du conseil syndical

Le conseil syndical n’a pas de personnalité morale, il ne peut donc pas voir sa responsabilité engagée et ne peut pas participer à des actions en justice. Toutefois, le conseil syndical doit annuellement rendre compte de sa mission, devant l’assemblée générale.